Kellertieferlegung

Alles rund um die Kellertieferlegung

Viele Gebäude haben einen niedrigen, nicht nutzbaren Keller. In Zeiten der Wohnungsnot ist mit einer Tieferferlegung des Kellers neuer Wohnraum geschaffen.


Ist eine Kellertieferlegung in jedem Gebäude möglich?

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Anforderungen an die Mindestraumhöhen. Oft liegt die Mindestraumhöhe bei 2,30 Meter um als Wohnraum zu nutzen. Und die Gegebenheiten vor Ort sind entscheidend.

Wohnraum ist knapp, vielleicht möchten Sie als Vermieter neuen Wohnraum schaffen oder Ihre eigene Wohnung erweitern, etwa weil Nachwuchs in Haus steht oder für ein Büro zu Hause oder Sie benötigen den zusätzlichen Wohnraum aus anderen Gründen. Hat Ihr Haus einen Keller, könnte hier die Lösung liegen. Mit einer Tieferlegung des Kellers kann Ihr Keller auf die benötigte Raumhöhe kommen, um als Wohnraum genutzt werden zu können.


Welche Faktoren nehmen Einfluss auf eine mögliche Kellertieferlegung?

Es ist nicht immer möglich, das Problem mit einer Tieferlegung zu lösen. Um die Frage zu klären, ob eine Kellertieferlegung möglich ist, braucht es einen guten Zustand des Hauses, es benötigt gute Fundamente, die örtlichen Gegebenheiten müssen positiv sein. Die Tieferlegung eines Kellers kann ein extrem kompliziertes Unterfangen sein.


Welche Arbeiten fallen bei einer Kellertieferlegung an?

Es muss ein Teil des Fundamentes abgetragen werden, damit die Kellertieferlegung funktioniert. Jetzt ist eine wichtige Frage, reicht das Fundament dafür aus? In dem Fall wäre die Frage, geht das dort, wo das Haus steht überhaupt? Was ist mit Rohren die unter dem Fundament verlaufen? In der Regel ist es mit wenigen Zentimetern nicht getan, oft haben die Keller eine Höhe von unter zwei Metern und müssen in den meisten Bundesländern auf 2,30 Meter kommen. Nimmt man nun den Boden weg, fehlt ein Stück der Mauer.

Dass muss natürlich fachmännisch ausgeglichen werden, sonst riskiert man, dass das Haus über dem Keller zusammenbricht. Das neue Stück Mauer muss natürlich neu abgedichtet werden, womöglich von außen und innen, je nach Voraussetzungen. Man sieht also, es ist extrem viel Arbeit und Fachwissen nötig, das kann kein günstiges Unterfangen werden und es ist schon gar nichts für Hobbyhandwerker.


Welche kosten kommen mit einer Kellertieferlegung auf den Bauherrn zu?

Pauschal lässt sich die Frage nach den Kosten nicht beantworten, da es zu viele Faktoren gibt, die Einfluss auf die Kosten nehmen können. Die Kosten werden enorm von den Gegebenheiten vor Ort und den anfallenden Arbeiten im Rahmen der Kellertieferlegung beeinflusst.

Selbst wenn der Bauherr das Glück hat, dass er die Kellertieferlegung im Rahmen seines Fundamentes machen kann, kann er davon ausgehen, das die Kosten denen eines Kellerneubaus gleichen. Ein neuer Keller, auf dem noch kein Haus steht, kostet in der Regel zwischen 30.000 und 40.000 Euro, abhängig von der Größe und den Gegebenheiten vor Ort.


Ein Kostenbeispiel für eine Kellertieferlegung aus dem Leben:

Die Fakten zu dieser Kellertieferlegung: Das Haus wurde im Jahr 1920 erbaut. Es soll im Keller eine Wohnraumhöhe erreicht werden. Dafür sind folgende Arbeiten nötig:
Das Mauerwerk muss aufgesägt und tiefergelegt werden. Der Kellerboden muss abgesenkt werden. Es müssen außen und innen Abdichtarbeiten getätigt werden. Einige Rohre brauchen einen tieferen Platz.


Diese Rechnung erhielt der Bauherr:
  • 16.500 Euro für das Absenken der Wände
  • 11.000 Euro für das Absenken des Kellerbodens
  • 7.500 Euro für das parallel ausgeführte abdichten der Wände
  • 6.000 Euro für das Verlegen der Rohrleitungen
  • 41.000 Euro Gesamtkosten

Wichtig zu beachten hierbei ist, es handelt sich um ein Beispiel, dass sich auf ein bestimmtes Haus oder Projekt bezieht. Bei einem anderen Haus können die Voraussetzungen ganz andere sein. Die komplett unterschiedliche Situation in einem anderen Haus kann ganz andere Kosten verursachen. Dieses Beispiel soll lediglich verdeutlichen, wie hoch die Kosten für ein solches Projekt ausfallen können. In diesem Beispiel fehlen übrigens noch die Kosten für die Planung selber und natürlich die Kosten für die nötigen Genehmigungen.


Zusammenfassung der wichtigen Faktoren für eine Kellertieferlegung:
  • die Statik des Hauses
  • der Zustand der Außenwände
  • der Zustand des Kellerbodens
  • wie zugänglich das Gebäude ist
  • tiefe der abgesenkung
  • die Lage der Rohre

Faktoren, die die Kosten steigen lassen:

Wenn die Bodenverhältnisse schlecht sind oder der Grundwasserspiegel hoch ist, wird das Projekt komplexer. Ist das Gebäude schlecht zugänglich, wird unter Umständen auf Maschinen verzichtet, was ebenfalls die Kosten treibt.


Welche Kosten fallen außer den eigentlichen Arbeiten an?

Die Planung an sich kostet Geld. Man benötigt Genehmigungen, die kostenpflichtig sind. Wenn ein Statiker benötigt wird, ist das ein zusätzlicher Kostenfaktor. Soll Wohnraum entstehen, müssen weitere Vorschriften erfüllt werden, wie ausreichende Lichtflächen, in den meisten Fällen 12,5 Prozent der Raumfläche. Für ehemalige Kellerräume bedeutet es meistens, dass größere Fenster fällig werden ein enormer Kostenfaktor. Dann muss die Dämmung stimmen, damit die erforderlichen Wärmedurchgangswerte erreicht werden. Die EnEV gibt gesetzliche Vorgaben für die Dämmung, ein weiterer Kostenfaktor.

Weiter Kosten verstecken sich im Anschluss der neuen Kellerwohnung an die benötigten Systeme. Die Wohnung benötigt eine Heizung, Strom und Wasser. Damit das gewährleistet ist, müssen Rohre neu verlegt werden. Wahrscheinlich benötigt es eine Hebeanlage, damit das Abwasser aus der Kellerwohnung in die bestehenden Abwasserleitungen kommt. Je nach nötigem Aufwand entstehen Kosten von 1.300 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter neu gewonnener Wohnfläche.


Lohnt der Aufwand?

Es ist eine individuelle Entscheidung, abhängig von den tatsächlich bei Ihnen entstehenden Kosten und der individuellen finanziellen Lage. Einem großen Wohnungsbauunternehmen fällt die Investition wahrscheinlich leichter als einem Kleinunternehmer. Ein Keller der als Wohnraum nutzbar ist, steigert den Wert des Hauses enorm. Wir sind Profis auf dem Gebiet und beraten sie gerne individuell zu den bei Ihnen vorliegenden Gegebenheiten.

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